Sve o novom Zakonu o legalizaciji objekata

Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Sl. glasnik RS“, br. 91/2025), poznat i kao Zakon o legalizaciji objekata, uređuje posebne uslove, način i postupak za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, kao i pravne posledice evidentiranja i upisa prava svojine [1].

**Predmet i obim Zakona primene**

Ovaj zakon se primenjuje na širok spektar objekata, uključujući: Objekte, delove objekata ili posebne delove objekata koji su izgrađeni suprotno zakonu [2]. Objekte izgrađene bez rešenja o odobrenju za izvođenje radova (sanacija, rekonstrukcija, adaptacija, promena namene i dr.) [2]. Objekte za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine [2]. Stambene objekte kategorije “A” i “B” i privatne objekte za koje je izdata građevinska dozvola, ali je istekao zakonski rok za pribavljanje upotrebne dozvole [3]. Podzemne i nadzemne instalacije, ukoliko su predmet upisa u katastar [3]. Zemljište ispod objekta ili deo zemljišta na katastarskoj parceli na kojoj je objekat sagrađen [4].
Objekti koji su predmet primene ovog zakona moraju biti izgrađeni na građevinskom zemljištu i vidljivi na satelitskim i ostalim snimcima izrađenim za teritoriju Republike Srbije i/ili sadržani u bazama podataka Agencije za prostorno planiranje i urbanizam (Agencija) i Republičkog geodetskog zavoda (Zavod) [4].

Legalizacija
Legalizacija objekta,

Legalizacija objekta,

Izuzetno, odredbe zakona se primenjuju i na objekte izgrađene na poljoprivrednom ili šumskom zemljištu, ukoliko ispunjavaju druge propisane uslove [5].

Isplata vrednosti objekta pri privođenju planskoj nameni

Ukoliko se zemljište na kome je objekat izgrađen (koje je planirano za javnu namenu) privodi planskoj nameni, vlasnik objekta, generalno, nema pravo na tržišnu vrednost objekta, već isključivo na isplatu građevinske vrednosti objekta [6]. Međutim, izuzetak je vlasnik porodičnog stambenog objekta ili stana koji u svojini nema drugu stambenu nepokretnost; njemu se priznaje tržišna vrednost objekta [6].

Isključenja iz primene Zakona

Odredbe zakona se ne odnose na objekte koji se smatraju vojnim kompleksima, rudarskim objektima ili objektima u funkciji šumarstva i lovstva [7].

Takođe, određeni objekti koji se nalaze u zonama zaštite ili na zemljištu u javnoj svojini automatski se evidentiraju u korist Republike Srbije. To uključuje objekte izgrađene u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra, u pružnom pojasu, u neposrednoj zoni sanitarne zaštite vodoizvorišta, kao i objekte na javnom vodnom dobru [8].

Manji montažni objekti (kao što su balon hale, nadstrešnice, montažne auto-perionice), šljunkare, kao i objekti koji nisu završeni u konstruktivnom smislu, ne upisuju pravo svojine po ovom zakonu, već se samo evidentiraju u evidenciji o utvrđenim promenama [9].

postupka evidentiranja i rokovi

Postupak evidentiranja nepokretnosti sprovodi se preko digitalne platforme koju uspostavlja Agencija na informatičkoj infrastrukturi Zavoda [10, 11]. Zainteresovana lica podnose elektronsku prijavu Agenciji putem ove platforme [12].

Rok za podnošenje prijave počinje da teče istekom 45 dana od dana stupanja na snagu zakona i traje 60 dana [13]. Lica koja iz objektivnih razloga propuste ovaj rok mogu podneti prijavu u roku od godinu dana od dana stupanja na snagu zakona, uz dokazivanje opravdanosti kašnjenja [13].

**Naknada za troškove evidentiranja**

Opšte pravilo je da podnosilac prijave plaća naknadu u visini doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta [14].

Međutim, za porodične stambene objekte, odnosno stanove u zgradama gde je investitor nepoznat ili nedostupan, određene su fiksne naknade u evrima (plaćaju se u dinarskoj protivvrednosti) prema zonama i veličini jedinica lokalne samouprave (JLS) [15-17]: Grad Beograd (ekstra zona): 1.000 evra [15].
* Gradovi preko 100.000 stanovnika (ekstra i prva zona): 500 evra [16].
* Opštine ispod 50.000 stanovnika i sela: 100 evra [16].

**Naknada se ne plaća** za objekte javne namene u javnoj svojini, niti za objekte koji se upisuju u korist Republike Srbije [18]. Takođe, vlasnici porodičnog stambenog objekta/stana koji su u vlasništvu lica sa invaliditetom, boraca, porodica sa troje i više dece, samohranih roditelja ili korisnika socijalne pomoći, izuzeti su od plaćanja naknade [19].

Sve naknade se uplaćuju u jednokratnom iznosu [20].

Raspodela naplaćene naknade je sledeća: 20% budžetu JLS, 70% budžetu Republike Srbije (ili AP, ako je objekat tamo sagrađen) i 10% budžetu Agencije [20].

**Pravne posledice upisa**
Kada Agencija utvrđuje ispunjenost uslova, izdaje potvrdu koja predstavlja ispravu podobnu za upis i dostavlja je Zavodu putem e-šaltera [21]. Ova potvrda ima snagu izvršne isprave [22]. Zavod na osnovu potvrde vrši upis prava svojine prioritetno i bez naplate taksi i naknada [22, 23].

Upis prava svojine ne utiče na prava trećih lica da traže svoju zaštitu ili naknadu, niti utiče na krivične postupke u vezi sa bespravnom gradnjom [24]. Nakon upisa, vlasnik objekta stiče sva prava vlasnika objekta izgrađenog u skladu sa zakonom, osim ograničenja propisanih ovim zakonom [25].

Formiranje katastarskih parcela

Vlasnik objekta koji je stekao pravo svojine na zemljištu ispod objekta po ovom zakonu ima obavezu formiranja katastarske parcele za redovnu upotrebu objekta u roku od pet godina od dana upisa prava svojine [26].

Analogni prikaz:

Ovaj zakon funkcioniše poput “velikog elektronskog filtera” za nelegalno izgrađene objekte. Država, koristeći satelitske snimke i digitalne planove (JLS Zoning Planove), identifikuje sve objekte. Ako objekat prođe kroz taj filter (ispuni uslovi legalizacije, uplati propisanu naknadu), dobija “pečat odobrenja” (potvrdu Agencije) i ulazi u zvanični registar. Ako ne prođe filter (npr. izgrađen je na javnom dobru ili u zaštićenoj zoni), umesto legalizacije, on postaje predmet uklanjanja ili automatski prelazi u javnu svojinu države.